Ondanks schitterende cijfers in 2025 staan corporaties aan de rand van de afgrond. Daarvoor waarschuwt corporatie-expert Johan Conijn, directeur van Finance Ideas en emeritus bijzonder hoogleraar woningmarkt.
In 2025 bouwden corporaties 21.500 woningen. Sinds het CBS in 2012 is begonnen met het bijhouden van deze cijfers, is dit het hoogste aantal. “Een mooie prestatie”, vindt Conijn. Hij geeft de credits aan oud-minister Hugo de Jonge: “Die heeft de boel echt weer aangezet.”
Toch nuanceert hij de ‘prachtige’ cijfers. “Er is sprake van een opgaande lijn, maar het zijn geen historische getallen. Ik kom nog uit de tijd dat corporaties jaarlijks 60.000 woningen bouwden.”
Niet binnen handbereik
De expert benadrukt dat de nieuw- en verbouwopgave die corporaties hebben absoluut niet binnen handbereik ligt. “Vanaf 2030 moeten ze jaarlijks 30.000 woningen bouwen. Er is dus nog een weg te gaan.”
Hij vraagt zich af of corporaties dat aantal ooit gaan halen. Sterker. Volgens hem komen corporaties aan de rand van de afgrond te staan, als het Rijk haar visie op de sociale volkshuisvesting niet snel en grondig herziet.
Even voor de duidelijkheid. Bent u een luis in de pels van corporaties of een vriend? U laat zich geregeld kritisch uit over corporaties…
“Ik behoor niet tot de categorie die van alles wil verbloemen. Het thema in mijn werk is altijd ‘tegels lichten geweest’. Dingen laten zien die een ander verborgen wil houden. In de corporatiesector is dat ook het geval. Er zijn veel dingen die aan het daglicht moeten worden blootgesteld ten behoeve van verbetering.”
Welke?
“Laat ik er eentje noemen. Corporaties gedragen zich nog te veel als ambtelijke organisaties. Dat is het kernprobleem en heeft te maken met het feit dat ze non-profitinstellingen zijn. Ze worden niet uitgedaagd door kapitaalverschaffers om maximaal rendement te halen, of welke prestaties dan ook te realiseren… Dat heeft invloed op het functioneren van corporaties en op het gedrag van mensen binnen een corporatie. Als een corporatie aan het einde van het jaar zijn targets niet haalt, en dat gebeurt regelmatig, geeft niemand ze echt op hun donder. En de prestatieafspraken die er zijn, zijn zelden specifiek genoeg om corporaties echt op af te kunnen rekenen.”
U verstrekt al jaren adviezen aan de corporatiesector. Toch staan ze aan de rand van het ravijn, beschouwt u. Waren uw adviezen wel goed?
“Moet ik me nu schuldig voelen?”
Nee, ik probeer alleen scherp te krijgen waarom corporaties volgens u aan de afgrond staan.
“Om de opgave die corporaties de komende jaren hebben uit te voeren, moeten ze de komende jaren heel veel geld lenen. Maar op een gegeven moment is dat geld op.”
Corporaties hebben het over een gat van 19,4 miljard euro tot en met 2034. Wat is er aan de hand?
“Met afschaffing van de verhuurderheffing zijn er prestatieafspraken gemaakt met de overheid, Aedes en het ministerie. Die afspraken zijn zeer omvangrijk en vereisen onder meer dat corporaties over een periode van 10 jaar maximaal mogen lenen. Dat betekent dus dat ze daarna niets meer kunnen en op zwart zaad zitten. Ondertussen zie je ook dat de exploitatie steeds meer verliezen oplevert. Dat heeft te maken met achterblijvende huurinkomsten en stijgende kosten. De bestaande voorraad kun je niet meer onderhouden zonder te lenen, en op elke nieuwe woning die ze bouwen maken ze maandelijks 400 euro verlies… Dat is dramatisch.”
‘Corporaties’ klaagden wel vaker in het verleden en dreigden ook wel vaker met bouwstops. Failliet gaan ze nooit…
“Dat kan ook niet. En zelfs de corporatie die alle afspraken met het Rijk serieus neemt, kan het wel een tijdje volhouden. Maar hoe je dit ook wendt of keert. Zonder nieuwe visie op de sociale volkshuisvesting komen corporaties aan de afgrond te staan. In het andere geval zullen ze nooit die 30.000 woningen gaan bouwen.”
U dringt aan op een nieuwe visie van het kabinet? Hoe luidt die?
…
Benieuwd naar het antwoord? Luister naar aflevering 26 van de podcast Bureau Stoer. Dat kan hier en via Spotify. Jan Willem van de Groep en Nicole Maarsen praten ook mee.
Dit is een artikel van Bouw en Installatie Hub. Wil je op de hoogte blijven van al het nieuws uit de bouw- en installatiesector? Neem dan een kijkje op de hub en meld je aan voor de online community.
↗
